人物访谈

    酒店经营又风险,投资要慎之又慎
    日期:2010年08月04日 行业:酒店

       产权式酒店——以酒店的房间为单位,开发商将每间客房分割成独立产权(拥有产权证)分别出售给投资者。投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营,以获取年度客房经营利润,同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权……目前,我国产权式酒店主要分以下几种类型:①消费类旅游房产——休闲度假消费类,如各类分时度假酒店物业;②休闲度假住所——房产投资+休闲度假,如各类休闲度假第二住所;③商业经营型产权式酒店——经营收益+物业增值,如星级酒店、服务式公寓、经济型加盟酒店、度假村等……

      近来,我省各类型已建、在建、计划建设的产权式酒店日益增多,不少产权式酒店在营销过程中,多以交易双方事先约定的某种收益,比如百分之十几的年回报、消费者在购房后可享受几年之内零月供或者一年之内可入住几天的“噱头”,吸引了不少人的关注。不过也有不少人担忧:“高回报”的产权式酒店,购买时是否存在一定风险?而它与我省住建部门在今年5月份时公布的109条房地产行业不良行为当中提到的“返本销售”是否相关?日前,海南特区报记者走访相关部门及律师,为您释疑解惑。

      发展现状 产权式酒店投资渐升温,专家 提醒 五大风险你一定要知道

      产权式酒店项目本身及操作方式等都存在不少的“风险”,比如“五证”不全、不能办理产权证、投资模式不合法等。法律和行政法规目前对产权式酒店的运作方式并未规定,仅有一些部门规章存在规定,而我省至今仍未针对相关事宜制定过明确的法律法规。现实情况就像之前老百姓疑惑的那样:产权式酒店在销售过程中采取的一些手法,是否属于“返本销售”?目前,没有定论。

      ◎风险一

      一些开发商,在推销自己的产权式酒店房源时,告诉购买者可获得独立产权的房屋等。那么,如果政府相关部门不允许开发商擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房,那么,单独的酒店客房就不能办出“小产证”(即消费者无法获得独立产权)。这样,消费者购房后,不可避免地存在一定的法律风险。

      ◎风险二

      由于无法取得“小产证”,开发商们或许会转而“出售”产权式酒店的“承租权”,可对外仍然宣称为产权式酒店。而在法律上,房屋承租权和房屋所有权是两个不同的概念。房屋租赁权属于债权范畴,这是一个相对权,承租人(即消费者、投资者)要行使自己对房屋的租赁权,其首要条件就是房屋出租人(开发商等)的配合,并且,投资人的权利仅仅是相对行使,不能将权利行使绝对化,比如承租人若要转租,必须征得出租人的同意。相关法律规定,一般租赁合同的期限最长不超过20年。

      ◎风险三

      即使开发商能为投资者办出“小产证”,产权式酒店的性质也决定了该产权具有依赖性和模糊性。第一,从功能来说,产权式酒店是个具有综合服务功能的经营实体,除了客房以外,还有餐饮、娱乐等配套设施。离开这些配套设施,客房的独立使用价值不大。第二,产权式酒店配套设施及共用部位的所有权属性不明确。客房出售后,酒店配套设施的所有权属于谁,是投资者共有,还是属于开发商?其产权在法律上存在模糊性。

      ◎风险四

      由于产权式酒店产权的模糊性等,就决定了投资者对开发商、酒店加盟管理公司具有某种程度的依赖性。投资者在不满意管理方经营管理的情况下,很难将酒店管理公司更换。如果投资者执意解除与酒店管理公司之间的租赁关系,这样,产权式酒店的经营管理往往容易陷入开发商与酒店管理公司的“地下”操作中。

      ◎风险五

      正因为产权式酒店产权上具有依赖性,这就导致如果酒店经营不善,消费者购买的单独的酒店客房在市场上将难以转让。因为酒店必须整体经营,单独的客房是很难产生同等收益的。如此一来,投资者投资后,就很难全身而退,其预期的“高回报”很大程度上就取决于加盟酒店的经营好坏。

       消费者在购买之前,必须考虑到的该产权式酒店的‘经营风险’。根据以往经验,一旦消费者所购买的产权式酒店经营不善,那么,可能会导致开发者或经营者中途“退出”,这样一来,消费者的权益就无从保障了。投资产权式酒店有风险,消费者要慎之又慎。